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Mietpreis richtig festlegen: Das musst du bei der Mietpreissetzung beachten

Den richtigen Mietpreis zu finden ist gar nicht so einfach, denn es gibt viele Dinge, die du hierbei beachten musst. Du musst dir beispielsweise die Frage stellen, ob dein Objekt dem MRG (Mietrechtsgesetz) unterliegt oder nicht. Aus diesem Grund möchten wir dir einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten geben, den Mietzins richtig anzusetzen, und dir dabei helfen, einen angemessenen Mietpreis für dein Objekt zu finden. Außerdem zeigen wir dir, was mögliche Gründe für die Vereinbarung von Zu- oder Abschlägen beim Mietpreis sein können.

 

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Gesamtmietzins setzt sich aus dem Nettomietzins, dem Betriebskostenanteil sowie den öffentlichen Abgaben, der Umsatzsteuer und einigen weiteren Aufwendungen zusammen. 
  • Wie hoch du den Mietpreis tatsächlich setzen darfst kommt darauf an, ob deine Wohnung dem MRG unterliegt oder nicht. 
  • Je nach Ausstattung kann es sein, dass Anspruch auf Zu- oder Abschläge beim Mietpreis deines Objekts bestehen.

 


So viel Miete kannst du verlangen

Woraus setzt sich der Mietzins zusammen?

Die Kosten des Gesamtmietzins setzen sich aus den folgenden Dingen zusammen:

  • Nettomietzins 
  • Betriebskostenanteil und öffentlichen Abgaben 
  • Gegebenenfalls Anteil für besondere Aufwendungen wie Gemeinschaftseinrichtungen im Wohnhaus 
  • Falls vorhanden: Entgelt für mitvermietete Möbelstücke 
  • Umsatzsteuer

 

Was ist bei der Mietpreissetzung zu beachten?

Wie hoch du die Miete ansetzen kannst, hängt in erster Linie damit zusammen, ob dein Mietobjekt dem MRG unterliegt. Ist das nicht der Fall, kannst du einen frei vereinbarten Mietzins festlegen. Das bedeutet, dass du keine Obergrenze hast, an die du dich halten musst - Angebot und Nachfrage bestimmen dann die Höhe. Andernfalls musst du dich an die Obergrenzen des MRG anpassen. Im folgenden wollen wir die erläutern, wie sich diese Grenzen zusammensetzen.

 

Was sind die drei Obergrenzen des MRG?

Das MRG gibt strenge Regelungen vor und lässt kaum Handlungsspielraum in Sachen Mietpreissetzung. Man unterscheidet 3 Obergrenzen der Zinsberechnung. Zum einen gibt es den Kategoriemietzins. Dieser gilt aber nur für Verträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden. Verträge, die danach entstanden sind, kannst du stattdessen mittels Richtwertmietzins oder angemessenem Mietzins bewerten. Beachte: Eine Miete gilt dann als “angemessen”, wenn sie sich am ortsüblichen Mietzins oder dem durchschnittlichen Marktpreis orientiert.

 

Wie hoch ist der Mietzins je Wohnkategorie?

Dass es verschiedene Wohnkategorien in Österreich gibt, nach denen die Wohnausstattungen bewertet werden, haben wir dir bereits in diesem Post gezeigt. (Bezug) Wir unterscheiden Wohnkategorie A bis D, wobei A die teuerste und D die günstigste Kategorie darstellt. 

Der Kategoriemietzins gilt ausschließlich für Verträge, die zwischen dem 1.1.1982 und 28.2.1994 abgeschlossen wurden. Wurde zu dem Zeitpunkt kein angemessener Mietzins vereinbart, sehen die preislichen Obergrenzen nach Wohnkategorie wie folgt aus:

 

WohnkategorieObergrenzen
A3,43€ pro m² exklusive Betriebskosten
B2,57€ pro m² exklusive Betriebskosten
C1,71€ pro m² exklusive Betriebskosten
D1,71€ pro m² im brauchbaren Zustand, 0,86€ pro m² im unbrauchbaren Zustand exklusive Betriebskosten


Was ist der Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins ist der in der Praxis wohl am meisten verwendete Mietzins. Die Richtwerte werden direkt vom Justizministerium festgelegt und laufend an den Verbraucherpreisindex beziehungsweise alle zwei Jahre an die Inflation angepasst. Die Werte unterscheiden sich je nach Bundesland. Außerdem können je nach Zustand und Ausstattung Zuschläge oder Abschläge beim Zins bestehen.

Das sind die aktuellen Richtwerte je Bundesland:

 

BundeslandRichtwert
Wien5,81€ pro m²
Niederösterreich5,96€ pro m²
Oberösterreich6,29€ pro m²
Burgenland5,30€ pro m²
Kärnten6,80€ pro m²
Salzburg8,03€ pro m²
Steiermark8,02€ pro m²
Tirol7,09€ pro m²
Vorarlberg8,92€ pro m²


Tipps: Mietpreissetzung

Das sind Gründe für Mietzinsabschläge

Dein Mieter kann einen Abschlag für seine Miete verlangen, wenn:

  • ihr einen befristeten Mietvertrag vereinbart habt (dann beträgt der Befristungsabschlag 25%)
  • die Wohnkategorie deines Objekts niedriger als A ist
  • deine Wohnung sich im 2. Stockwerk oder höher befindet und über keinen Aufzug verfügt
  • ein Kellerabteil fehlt
  • der Erhaltungszustand des Wohnhauses mangelhaft ist

 

Deshalb kannst du Mietzinszuschläge verlangen

Umgekehrt ist es dir möglich, die Miete etwas höher zu setzen, wenn deine Wohnung über eines der folgenden Dinge verfügt:

  • Freifläche, wie Balkon oder Terrasse
  • Sternparkettboden 
  • eine Sicherheitstüre
  • Gegensprechanlage, Telekabel- oder Waschmaschinenanschluss
  • ein zweites Bad


Fazit

Wie du nun sehen konntest, ist die Mietpreissetzung mit vielen Nebenfragen verbunden. Unterliegt dein Objekt beispielsweise dem MRG, hast du dich an bestimmte Obergrenzen zu halten. Ist das nicht der Fall, darfst du zwar die Höhe des Mietzins frei wählen, jedoch kannst du auch hier nicht einfach willkürlich eine unrealistische und unverhältnismäßig hohe Summe wählen. Du solltest dich möglichst an dem durchschnittlichen Marktpreis oder dem ortsüblichen Mietzins orientieren. Wir sind uns sicher, dass du mit einem angemessenen Mietpreis schnell einen Nachmieter finden wirst.

 

 

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