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Wer muss Schäden in der Wohnung zahlen - Vermieter oder Mieter?

In einem Mietverhältnis lässt es sich leider nicht vermeiden, dass mit der Zeit Schäden an deinem Objekt entstehen werden - ganz gleich ob durch gewöhnliche Abnutzung oder durch Unachtsamkeit des Mieters. Oftmals kann es durch unzureichendes Fachwissen zu Streitereien zwischen Vermieter und Mieter über den Träger der Kosten kommen. Wir möchten dir daher in diesem Blogpost einen Überblick geben, welche dieser Beschädigungen in deinen Verantwortungsbereich liegen und welche davon dein Mieter zu tragen hat.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer für Wohnungsschäden haftet, ist in erster Linie abhängig davon, ob das Mietverhältnis dem MRG (Mietrechtsgesetz) voll unterliegt oder nicht.
  • Grundsätzlich gilt: Wohnungsschäden, die sich im Rahmen einer gewöhnlichen Abnutzung befinden, sowie Schäden am allgemeinen Teil oder an den Gemeinschaftsflächen des Wohnhauses werden vom Vermieter getragen.
  • Wir empfehlen, deine Wohnung noch bevor sie bezogen wird, aus jedem Winkel zu fotografieren, sodass du in einem möglichen Streitfall deinen Standpunkt mit aussagekräftigen Beweisen vertreten kannst.

Das solltest du über Schäden in deiner Wohnung wissen

Was wird als Schaden verstanden?

Der Begriff “Wohnungsschaden” ist sehr vielfältig und kann daher auf viele verschiedene Arten verstanden und ausgelegt werden. Er umfasst beispielsweise:

  • fleckige Wände,
  • Kratzer im Fußboden oder
  • defekte Einbaugeräte.

Eine Grenze zwischen Kosten, die ausschließlich der Mieter bzw. Vermieter zu tragen hat, kann nur schwer gezogen werden, da dies meist von den Umständen abhängt und somit im Einzelfall geprüft werden muss.

Wie ist die Rechtslage bei solchen Schäden?

Dies kommt primär darauf an, ob der Mietvertrag dem MRG (Mietrechtsgesetz) gänzlich, teilweise oder gar nicht unterliegt. Jedenfalls fallen Altbauwohnungen und geförderte Wohnbauten in den vollen Anwendungsbereich des MRG. Bei Neubauten kommt es jedoch nur zu einer Teilanwendung des MRG, sodass hier die jeweiligen Vertragsvereinbarungen ausschlaggebend sind. Überlege dir daher im Falle einer Teilanwendung ganz genau, wie du den Mietvertrag auslegen möchtest und welche Pflichten dein Mieter tragen soll.

Wir geben dir hier einen kleinen Überblick was unter welchen Anwendungsbereich fällt:

Vollanwendungsbereich MRGTeilanwendungsbereich MRG
AltbauwohnungenGeförderte Wohnbauten
Neubauten

Wann musst du für die Kosten der Schäden aufkommen?

Der Mieter und du habt beide gewisse Pflichten im Rahmen eures Vertragsverhältnisses zu befolgen. Generell gilt, deine Erhaltungspflichten als Vermieter umfassen vor allem die allgemeinen Teile des Hauses, wie zum Beispiel das Dach, die Außenfenster oder die Fassade, das Stiegenhaus oder die Leitungen.

‍Aber auch Mietgegenstände unterliegen deiner Erhaltungspflicht, wenn ein ernsthafter Schaden oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt wie beispielsweise im Falle eines Wasserrohrbruchs oder eines Schimmelpilzes an den Wänden. Außerdem bist du für die Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen und für die Erfüllung neuer Verwaltungsvorschriften sowie für Energiesparmaßnahmen zuständig.

Auch musst du damit rechnen, dass abgenutzte Küchen, geringfügige Kratzer im Parkett, vergilbte Wände oder kaputte Jalousien als gewöhnliche Abnutzung gewertet werden und die Kosten für die Reparatur solcher Schäden von dir getragen werden müssen.

Welcher Schaden schlussendlich in welchen Zuständigkeitsbereich fällt, ist nicht immer einfach zu beantworten und muss im Einzelfall geprüft werden.

Welche Schäden muss dein Mieter tragen?

‍Grundsätzlich gilt, für nachweislich selbstverschuldete oder mutwillige Schäden auf den Mietgegenständen oder dem allgemeinen Teil des Wohnhauses muss der Mieter aufkommen und hat natürlich die Pflicht, sicherzustellen, dass die Verwendung deines Mietobjekts nicht den Rahmen der gewöhnlichen Abnutzung sprengt.

Nicht selbstverschuldete Schäden, wie zum Beispiel Rohrbrüche, fallen allerdings nicht in den Haftungsbereich deines Mieters. Dennoch hat er sicherzustellen, dass er das Mietobjekt, die Einrichtung beziehungsweise das angemietete Mobiliar sorgfältig behandelt. Wohnungsschäden, die als gewöhnliche Abnutzung gewertet werden, muss er aber nicht beheben.

Darüber hinaus muss dein Mieter auch folgende Erhaltungspflichten einhalten:

  • Die Wartung der Therme
  • Gewährung des Zugangs zur Wohnung, sofern ein triftiger Grund seitens des Vermieters besteht
  • Wartung und Instandhaltung von Heizung und Sanitäranlagen
  • Duldung von Neuanschaffungen des Mietgegenstandes

Aber Achtung: Der Mieter muss lediglich der Pflicht nachkommen, die Einrichtung zu pflegen und ordnungsgemäß zu reinigen, nicht jedoch für kostspielige Reparaturen oder Wartungen aufzukommen. Dazu zählt zum Beispiel, dass er den Heizkörper regelmäßig entlüftet, die Geräte entkalkt, Fugen erneuert oder die Funktion der Gastherme prüft.

Tipps: Das solltest du als Vermieter beachten

Fotografiere den Zustand deiner Wohnung vor dem Einzug

Solltest du dich in der Situation befinden, dass nicht festgestellt werden kann, wer einen Schaden an deiner Wohnung verursacht hat und du schlussendlich die Kosten der Reparatur tragen musst, können Fotos von dem Zustand vor dem Einzug des Mieters Abhilfe verschaffen. Fotografiere dein Objekt daher im Vorhinein aus jedem Winkel und behalte die Bilder für den Fall der Fälle im Archiv auf. Vergiss dabei nicht, auch Leitungen, Rohre und Heizkörper abzufotografieren.

Baue dir einen finanziellen Polster auf

Wohnungsschäden bilden unvorhersehbare Ausgaben, gegen die du dich wappnen solltest. Je nach Größe und Umfang können dich solche Schäden mehrere tausend Euro kosten. Aus diesem Grund empfehlen wir dir unbedingt, eine kleine Rücklage für solche Unvorhersehbarkeiten zu bilden. Alternativ kannst du, sofern es die gesetzlichen Rahmenbedingungen erlauben, den Mietzins deiner Wohnung bereits im Vorfeld so anpassen, sodass mögliche Schadensbehebungen in der Miete einkalkuliert sind.

Fazit

Es ist völlig normal, dass hin und wieder Schäden an deiner Immobilie entstehen und dann zu beheben sind, schließlich wird diese ja auch bewohnt und somit abgenutzt. Damit du nicht von den Kosten, die im Zuge einer Schadensbehebung auf dich zukommen, überwältigt wirst, können wir dir nur ans Herz legen, dich idealerweise bereits vor einem möglichen Schadenseintritt finanziell darauf vorzubereiten und eine Reserve beiseite zu haben. Behalte außerdem zumindest die Gemeinschaftsanlagen bzw. auch Dinge, wie das Stiegenhaus, immer wieder im Auge, sodass du Schäden früh genug bemerken sowie beheben und somit mögliche größere Folgeschäden eindämmen kannst.

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