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Mietvertrag selbst aufsetzen: Wir zeigen dir wie das geht

Du hast einen neuen Mieter für deine Wohnung gefunden und bist dir unsicher, wie du den Mietvertrag richtig aufsetzen sollst? Wir zeigen dir alles, was du rund um dieses Thema wissen solltest und was es bei der Vertragserstellung zu beachten gibt. Zunächst geben wir dir aber einen Überblick über deine Rechte und Pflichten sowie über die verschiedenen Vertragsarten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Du darfst nach einer Renovierung den Mietzins erhöhen. Achte aber darauf, dass dieser nach der Erhöhung nicht über den üblichen Durchschnitt hinausgeht.
  • Man unterscheidet befristete und unbefristete Mietverträge. Du kannst diese mündlich oder schriftlich mit deinem Mieter vereinbaren, wobei wir Schriftform unbedingt empfehlen.
  • Die Betriebskosten werden anhand eines Verteilungsschlüssels auf die Quadratmeteranzahl umgerechnet. Aus diesem Grund solltest du die Größe deines Mietobjekts genau kennen.

Was du bei der Aufsetzung eines Mietvertrages beachten solltest

Was sind meine Rechte und Pflichten als Vermieter?

Als Vermieter hast du natürlich das Recht, die angesetzte Miete von deinem Mieter pünktlich einzufordern. Nach einer Renovierung kannst du die Miete etwas erhöhen, jedoch darf diese nicht den üblichen Durchschnitt überschreiten. Außerdem kannst du eine Hausordnung aufstellen, in der du zum Beispiel Ruhezeiten festlegst.

‍Außerdem hast du auch Kündigungsrechte. Du kannst deinen Mieter kündigen, wenn er seine Miete schon seit zwei Monaten nicht mehr gezahlt hat und du ihn schon mindestens einmal gemahnt hast. Sollte der Mieter deine Wohnung zweckentfremden oder den Hausfrieden stören, dann kannst du ihn natürlich auch kündigen. Zudem besteht für dich die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden, wenn du die Wohnung selber benötigst.

‍Neben deinen Rechten hast du allerdings auch Pflichten zu erfüllen. Du musst nämlich dafür sorgen, dass deinem Mieter die Wohnung in einem brauchbarem, bewohnbaren Zustand übergeben wird. Außerdem darfst du deinen Mieter in der ordnungsgemäßen Nutzung des Objektes nicht stören, es sei denn, es besteht ein triftiger Grund dazu.

Eine Wohnung ist ein Gebrauchsgegenstand und nutzt sich daher auch ab, wenn es allerdings zu größeren Schäden kommt, stellt sich die Frage, ob du dafür aufkommen musst oder der Mieter. Zu deinen Erhaltungspflichten und für welche Schäden du aufkommen musst haben wir in einem gesonderten Post erklärt.

Welche Mietvertragsarten gibt es?

Oftmals glaubt man, dass schriftliche Verträge Vorschrift wären. Tatsächlich ist es so, dass du freie Wahl hast, ob du deinen Mietvertrag mündlich oder schriftlich vereinbaren möchtest. Wir empfehlen dir jedoch, ihn schriftlich abzuschließen, da du so alle Vereinbarungen dokumentiert hast und dir diese im Falle von Streitereien zu Beweiszwecken dienen können.

Bei Mietverträgen unterscheidet man zwischen befristet und unbefristet. Bei einer Befristung ist es so, dass diese zumindest drei Jahre betragen muss. Du kannst einen befristeten Vertrag allerdings beliebig oft verlängern, jedoch immer um mindestens drei Jahre. Solltest du den Vertrag nach Fristablauf nicht ausdrücklich kündigen oder auflösen, wird er automatisch verlängert. Doch beachte: Kündigst du den Vertrag auch dann nicht ordnungsgemäß, geht er in einen unbefristeten Vertrag über. Dein Mieter hingegen hat das Recht, den Vertrag schon nach einem Jahr nach Unterzeichnung zu kündigen.

Je nachdem, ob das Mietobjekt eine Wohnung, ein Haus oder ein Lokal ist, unterscheiden sich die Mietverträge in ihrem Inhalt stark. Achte daher darauf, dass du die richtige Bezeichnung für deinen Mietvertrag verwendest.

Welchen Inhalt sollte mein Mietvertrag unbedingt haben?

Dein Mietvertrag muss laut dem MRG (Mietrechtsgesetz) die folgenden Punkte beinhalten:

  • die beiden Vertragspartner (Name und Anschrift)
  • die Mietzinshöhe und die Betriebskosten
  • das Recht auf eine Indexanpassung
  • Vereinbarungen über Zahlungsart und -termin
  • das Mietobjekt und alle dazugehörigen Räumlichkeiten sowie die genaue Adresse
  • die Vertragsdauer (und somit eine Aufklärung darüber, ob das Verhältnis befristet oder unbefristet ist)
  • die Kautionssumme
  • die Hausordnung

Du kannst natürlich auch weitere Punkte wie die Erhaltung, Benützung oder Änderungen der Wohnung mit deinem Vertragspartner aushandeln. Um nachträgliche Streitereien über die Vertragspunkte zu vermeiden, empfehlen wir dir, die Unterschrift deines Mieters noch vor der Schlüsselübergabe einzuholen. Denn bedenke, der Vertrag entsteht, sobald du das Mietobjekt dem Mieter überlässt und dieser die Miete zahlt.

Tipps: Mietvertrag selbst aufsetzen

Wie hoch darf ich die Betriebskosten und den Mietzins setzen?

Dass du den Mietzins nicht beliebig hoch setzen darfst, haben wir schon erwähnt. Dein Mieter kann sonst bei einer unverhältnismäßig hohen Miete den regionalen Mietpreisspiegel und die geltenden Zinsobergrenzen als Bemessungsgrundlage nehmen und im Falle einer deutlichen Überschreitung dieser Obergrenzen, kann er sogar eine Mietanpassung fordern. Der Mieter hat auch das Recht, die zuviel gezahlte Miete von dir zurückzufordern.


Zwar gibt es bei den Betriebskosten keine genauen Regelungen, dennoch kannst du auch hier die Höhe nicht einfach willkürlich setzen. Du musst nämlich die Gesamtkosten mithilfe eines Verteilungsschlüssels auf die Quadratmeteranzahl umwandeln. Aus diesem Grund empfehlen wir dir, dich unbedingt über die genaue Anzahl an Quadratmetern deiner Wohnfläche zu informieren, damit du eine angemessene Betriebskostenhöhe verlangen kannst.

Lass dich von einem Anwalt beraten 

Um auf Nummer sicher zu gehen, raten wir dir, deine Unterlagen einem Anwalt vorzulegen. Er kann gegebenenfalls Änderungen vornehmen und dich über eventuelle offene Fragen zum Mietrecht aufklären. Wir können dir nur empfehlen, dich selber auch ein wenig mit dem Mietrecht zu befassen. Du wirst es in Zukunft bestimmt noch öfter brauchen.

Fazit

Einen Mietvertrag korrekt aufzusetzen, ist gar nicht so einfach und erfordert ein solides mietrechtliches Grundwissen, da es rechtlich gesehen wirklich viel zu beachten gibt. Bei Unsicherheiten bezüglich der Vertragserstellung können wir dir daher nur empfehlen, dich von einem Anwalt beraten zu lassen. Sobald du dann eine gute, vom Anwalt abgesegnete, Vorlage hast, kannst du diese immer wieder verwenden. Bedenke bei der Vertragsunterzeichnung außerdem, deinem Mieter vollste Transparenz zu bieten und ihn über alle Punkte sorgfältig aufzuklären. Wenn ihr alle Vertragspunkte ausgehandelt habt und er sich einverstanden erklärt, steht dem Beginn eures neuen Vertragsverhältnisses nichts mehr im Wege.

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